Zinshäuser – Überblick und Trend 2022
Mietshäuser, auch Zinshäuser genannt, sind eine verlässliche Kapitalanlageform mit stabiler Rendite bei geringem Mietausfallsrisiko. Deswegen ist die Nachfrage danach sehr groß und wird auch durch den breiten Anlegerkreis aus globalen wie auch regionalen Investoren getrieben.
Zurzeit trennen sich aber Eigentümer von Zinshäusern nur sehr ungern davon. Entsprechend rasant stiegen auch die Preise in den letzten Jahren: „Im Zeitraum von 2016 bis 2021 legten die Angebotspreise für Wohn- und Geschäftshäuser im Bestand um insgesamt rund 68,5% zu. Seit 2018 erhöhten sie sich jährlich um mehr als 10%. 2021 gab es im Vorjahresvergleich sogar einen Zuwachs um rund 18,8%.“ (Quelle: IZ, 3.2.2022, Ausgabe 5/2022). So kommt es, dass zwar die Anzahl der Transaktionen letztes Jahr kaum zugenommen hat, dafür aber stieg das umgesetzte Volumen um ca. 1 Milliarde EURO. (Quelle: Engel & Völkers Commercial)
Kaufpreise vom 30- bis 40fachen der Jahresnettokaltmiete bei Wohn- und Geschäftshäusern in den wirtschaftsstarken Metropolregionen sind keine Ausnahmen mehr. Deswegen richten die Anleger ihr Augenmerk schon lange auch auf B-, C-, und sogar D-Städte, in denen Substanzwerte zwischen 5.197 Euro/m² und 4.174 Euro/m² erreicht werden. „An der Spitze thront wie so oft München mit 7.873 Euro/m² und einem Zuwachs von immer noch 7,7%.“ (Quelle: IZ, 3.2.2022, Ausgabe 5/2022).
Diese Situation hält Anleger trotzdem nicht vom Kauf ab, da auch Mieten überwiegend und stetig mitwachsen. “Die mittleren Angebotsmieten im Bestand steigerten sich laut E&V-Analyse in den Wachstumsstädten zwischen 2016 und 2021 um 22,8% und sogar in den Schrumpfungsregionen wuchs die durchschnittlich geforderte Miete um 14,9%.“%.“ (Quelle: IZ, 3.2.2022, Ausgabe 5/2022). In Regionen wie Oberbayern, in denen durchweg die demografischen Vorzeichen positiv sind, kommt man damit langfristig gesehen auch bei hohen Kaufpreisen auf eine akzeptable Rendite von rund 2,5 %.
Unserer Meinung nach könnte sich ab 2022 die Situation auf dem Markt der Zinshäuser etwas entspannen, da das Angebot an Mehrfamilienhäusern wieder zunehmen wird. Die intensive Debatte um den Klimawandel reduziert die Attraktivität von älteren Bestandsbauten im Vergleich zu Neubauten und führt den Eigentümern den Aufwand an Bestandsmodernisierung vor Augen. Ebenso wird mit dem Regierungswechsel in 2021 der Mieterschutz weiterhin zu Lasten der Vermieter gestärkt. Damit nimmt der Anreiz zu, auf dem bereits erreichten hohen Kaufpreisniveau Objekte abzugeben. Und ganz praktisch werden auch Objektbesichtigungen in der Nach-Corona Zeit ab Mitte 2022 wieder einfacher.
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